Невеликі квартири площею від 20 до 30 квадратних метрів помітно подорожчали в усіх великих містах України. За п’ять років медіанна вартість їхньої оренди зросла в кожному обласному центрі, а в окремих містах ціна купівлі збільшилася у три-чотири рази. Найбільш виражена динаміка спостерігається на заході країни, де після початку повномасштабної війни зросла кількість мешканців, посилився попит на оренду та скоротилася пропозиція доступного житла. Лідером подорожчання став Івано-Франківськ, тоді як найдорожчі компактні квартири нині продають у Львові, повідомляють “Вечірні Вісті“ з посиланням на “РБК-Україна”.
Аналітики порівняли актуальні показники з даними травня 2021 року. Дослідження охопило квартири та студії площею 20–30 квадратних метрів, які часто називають смартквартирами або мікроквартирами. Такий формат залишається особливо затребуваним серед студентів, молодих спеціалістів, внутрішньо переміщених осіб і людей, які живуть самостійно.
Водночас орендний і купівельний ринки демонструють різну поведінку. Попит на оренду маленьких квартир продовжує швидко збільшуватися, тоді як покупці житла стали обережнішими. Частина українців не готова вкладати значні суми у квартиру дуже малої площі та за можливості обирає просторіший об’єкт.
Компактна квартира вже не завжди означає доступне житло. У Львові, Києві та західних обласних центрах її вартість може наближатися до ціни повноцінної однокімнатної квартири в інших регіонах. Водночас для орендарів невелика площа залишається одним із небагатьох способів зменшити щомісячні витрати.
Навигация по статье
Де оренда маленьких квартир подорожчала найбільше
Найпомітніше оренда компактних квартир зросла у західних містах. Абсолютним лідером став Івано-Франківськ, де медіанна ставка за п’ять років збільшилася на 217%. Оренда житла площею 20–30 квадратних метрів у місті нині коштує близько 9,5 тисячі гривень на місяць.
Друге місце посів Ужгород. У цьому місті ставка підвищилася на 175%, а середня пропозиція досягла 11 тисяч гривень. Ринок Ужгорода залишається одним із найдорожчих через обмежену кількість нової забудови, близькість до кордону та стабільний попит з боку переселенців.
У Тернополі оренда такого житла подорожчала на 167% і становить близько 8 тисяч гривень. У Чернівцях підвищення сягнуло 152%, а медіанна ставка зросла до 8,8 тисячі гривень на місяць.
Львів залишається найдорожчим серед міст, представлених у дослідженні. Оренда компактної квартири тут коштує приблизно 13 тисяч гривень, що на 138% більше, ніж у травні 2021 року. У Луцьку та Рівному ціни зросли вдвічі й досягли близько 9 тисяч гривень.
У Києві підвищення було помірнішим у відсотковому вимірі, але столична ставка залишається високою. Оренда квартири площею до 30 квадратних метрів коштує в середньому 12 тисяч гривень на місяць, що на 60% більше за показник п’ятирічної давності.
Скільки коштує оренда у великих містах
Актуальні медіанні ставки показують значну різницю між містами. Найдорожчим залишається Львів, за яким ідуть Київ та Ужгород. Водночас найшвидше ціни зростали не в столиці, а в Івано-Франківську, Тернополі та інших західних центрах.
| Місто | Оренда на місяць | Зростання за п’ять років |
|---|---|---|
| Львів | близько 13 000 грн | 138% |
| Київ | близько 12 000 грн | 60% |
| Ужгород | близько 11 000 грн | 175% |
| Івано-Франківськ | близько 9 500 грн | 217% |
| Луцьк | близько 9 000 грн | 100% |
| Рівне | близько 9 000 грн | 100% |
| Чернівці | близько 8 800 грн | 152% |
| Тернопіль | близько 8 000 грн | 167% |
Медіанна ціна не означає, що всі об’єкти здають саме за таку суму. На остаточну вартість впливають район, стан ремонту, поверх, тип опалення, наявність меблів, вік будинку та близькість до центру. Квартири в новобудовах із сучасним ремонтом можуть коштувати значно дорожче.
Орендарю також потрібно враховувати додаткові витрати. До першого платежу часто додають заставу, комісію посередника та оплату комунальних послуг. Через це сума, необхідна для заселення, може вдвічі або навіть утричі перевищувати місячну орендну ставку.
«Маленькі квартири швидко знаходять орендарів, якщо мають автономне опалення, повноцінну кухню та зручне розташування. Площа вже не є головним критерієм — люди оцінюють загальну вартість проживання», — пояснюють фахівці ринку нерухомості.
У яких містах найбільше зріс попит на оренду
Разом із цінами збільшилася кількість людей, які шукають невеликі квартири. Найстрімкішу динаміку за кількістю відгуків на оголошення зафіксували в Ужгороді. Порівняно з 2021 роком інтерес орендарів там зріс на 263%.
У Полтаві попит підвищився на 230%, хоча саме місто не належить до найдорожчих на західному ринку. Такий стрибок може пояснюватися внутрішньою міграцією, розвитком освітнього та ділового середовища, а також прагненням орендарів знайти доступнішу альтернативу великим містам.
У Житомирі кількість відгуків зросла на 122%, у Львові — на 84%, а в Тернополі — на 72%. Ці цифри свідчать, що компактне житло залишається одним із найбільш ліквідних сегментів оренди.
Негативну динаміку зафіксували лише в окремих містах. У Дніпрі попит зменшився на 25%, а в Херсоні — на 98%. Ситуація в цих регіонах безпосередньо пов’язана з безпековими ризиками, обстрілами, виїздом населення та скороченням економічної активності.
Найбільше кількість відгуків на орендні оголошення зросла у таких містах:
- Ужгород — на 263%;
- Полтава — на 230%;
- Житомир — на 122%;
- Львів — на 84%;
- Тернопіль — на 72%.
Зростання кількості відгуків не завжди означає, що в місто переїхало стільки ж нових мешканців. Один користувач може відповідати на кілька оголошень, особливо якщо пропозицій мало. Проте показник добре демонструє загальне посилення конкуренції між орендарями.
Чому компактне житло стало таким популярним
Основною перевагою квартири площею 20–30 квадратних метрів є нижча загальна сума оренди порівняно з просторішим житлом у тому самому районі. Навіть якщо ціна одного квадратного метра висока, щомісячний платіж часто залишається прийнятнішим для однієї людини або молодої пари.
Важливим чинником є й вартість комунальних послуг. Маленьку квартиру дешевше опалювати, у ній потрібно менше меблів, а прибирання займає небагато часу. Саме тому такий формат часто обирають студенти, працівники, які переїхали до іншого міста, та люди, котрі не планують довгостроково залишатися в конкретному регіоні.
Водночас поняття смартквартири може охоплювати дуже різні об’єкти. Частина з них має продумане планування, окрему санітарну зону та повноцінну кухню. Інші фактично є переобладнаними кімнатами, апартаментами нежитлового фонду або частинами великих квартир.
Перед підписанням договору орендарю варто перевірити:
- правовий статус приміщення та документи власника;
- наявність окремих лічильників;
- тип опалення й орієнтовні комунальні платежі;
- справність вентиляції та електропроводки;
- можливість офіційного укладення договору;
- стан будинку, укриття та доступ до інфраструктури.
Такі перевірки особливо важливі для квартир дуже малої площі. Низька ціна може приховувати погану вентиляцію, проблеми з вологістю, незаконне перепланування або завищені тарифи на електроенергію.
Де маленькі квартири подорожчали вчетверо
На ринку купівлі найбільший стрибок зафіксували в Івано-Франківську. Медіанна вартість квартири площею 20–30 квадратних метрів за п’ять років зросла приблизно в чотири рази та досягла 1,7 мільйона гривень.
Подібна динаміка пояснюється поєднанням кількох факторів. Після 2022 року Івано-Франківськ став одним із ключових центрів внутрішньої міграції, а попит на житло зростав швидше, ніж пропозиція готових компактних квартир. Місто також активно розвивається як туристичний і діловий центр, що підтримує інтерес інвесторів до орендної нерухомості.
У Луцьку невеликі квартири продають більш ніж за 1,8 мільйона гривень. У Рівному медіанна ціна становить приблизно 1,7 мільйона, а в Ужгороді та Чернівцях — близько 1,5 мільйона гривень.
У Тернополі й Хмельницькому компактне житло коштує орієнтовно 1,4 мільйона гривень. Попри нижчі абсолютні суми, порівняно з довоєнним періодом ціни в цих містах також суттєво зросли.
Львів став найдорожчим містом для купівлі
Найвищу медіанну вартість маленької квартири зафіксували у Львові. Об’єкт площею 20–30 квадратних метрів тут коштує близько 2,4 мільйона гривень.
Висока ціна пов’язана з постійним попитом на оренду, туристичною привабливістю міста, великою кількістю студентів та обмеженою пропозицією доступних квартир у центральних і прилеглих районах. Частину компактного житла купують не для проживання, а як інвестицію з подальшою довгостроковою або подобовою орендою.
У Києві медіанна вартість смартквартири становить близько 1,8 мільйона гривень. Із початку повномасштабної війни ціна таких об’єктів у столиці зросла на 74%.
Різниця між Львовом і Києвом демонструє, що традиційна першість столиці за вартістю житла не поширюється на всі формати. У сегменті дуже маленьких квартир Львів випередив Київ через високу орендну ліквідність і дефіцит компактної пропозиції.
| Місто | Медіанна ціна компактної квартири |
| Львів | близько 2,4 млн грн |
| Луцьк | понад 1,8 млн грн |
| Київ | близько 1,8 млн грн |
| Івано-Франківськ | близько 1,7 млн грн |
| Рівне | близько 1,7 млн грн |
| Ужгород | близько 1,5 млн грн |
| Чернівці | близько 1,5 млн грн |
| Тернопіль | близько 1,4 млн грн |
| Хмельницький | близько 1,4 млн грн |
Ціни в оголошеннях не завжди збігаються з фактичною сумою угоди. Покупці можуть домовлятися про знижку, особливо якщо об’єкт довго перебуває у продажу, потребує ремонту або має юридичні особливості. Проте медіанна вартість дає можливість оцінити загальний рівень ринку.
Де українці найактивніше купують мікроквартири
Попит на придбання компактного житла зростав повільніше, ніж інтерес до оренди. Це свідчить про те, що українці частіше розглядають маленьку квартиру як тимчасове місце проживання, а не як довгострокове сімейне житло.
Найбільше кількість відгуків покупців зросла в Ужгороді — на 145%. Тернопіль майже зрівнявся з ним, показавши приріст на 143%. В Івано-Франківську інтерес збільшився на 89%, у Чернівцях — на 75%, а у Львові — на 72%.
У більшості інших міст попит залишився близьким до рівня 2021 року або змінився несуттєво. Потенційні покупці стали ретельніше оцінювати площу, вартість квадратного метра, майбутню ліквідність і можливість перепродажу.
«Під час оренди людина готова погодитися на меншу площу заради економії. Під час купівлі вона частіше думає про майбутнє, родину та можливість жити у квартирі багато років», — зазначають учасники ринку житла.
Цим пояснюється розрив між орендним і купівельним попитом. Маленька студія може бути вигідним тимчасовим рішенням, але після народження дитини, переходу на дистанційну роботу або зміни способу життя її площі часто стає недостатньо.
Чи вигідно купувати смартквартиру для оренди
Інвестори звертають увагу на компактне житло через нижчу загальну вартість входу та стабільний попит з боку орендарів. Проте стрімке подорожчання зменшує потенційну дохідність, оскільки ціни продажу в окремих містах зростали швидше за орендні ставки.
Наприклад, якщо квартира коштує 1,8 мільйона гривень і здається за 9 тисяч гривень на місяць, її річний валовий дохід без урахування простоїв становитиме 108 тисяч гривень. Це близько 6% від вартості об’єкта. Після витрат на ремонт, податки, меблі, комісії та періоди без орендаря реальна дохідність буде нижчою.
У Львові квартира за 2,4 мільйона гривень із орендною ставкою 13 тисяч приносить приблизно 156 тисяч гривень на рік до вирахування витрат. Формальний показник становитиме близько 6,5%, але окупність все одно може перевищувати 15 років.
Інвестору потрібно оцінювати не лише поточну ставку, а й:
- юридичний статус квартири;
- можливість офіційного проживання та реєстрації;
- витрати на ремонт і меблювання;
- середній строк пошуку орендаря;
- конкуренцію в конкретному житловому комплексі;
- потенціал перепродажу через кілька років.
Особливо ризикованими можуть бути квартири, створені шляхом поділу одного великого об’єкта на кілька малих без належного оформлення. Їх складніше продати, закласти в банку або передати у спадщину без юридичних проблем.
Чому захід України став лідером подорожчання
Найбільш очевидною причиною є внутрішня міграція. Після початку повномасштабної війни багато українців переїхали до Львова, Івано-Франківська, Ужгорода, Тернополя, Чернівців, Луцька та Рівного. Частина людей залишилася в цих містах надовго, що підтримало орендний попит.
Другим чинником стало переміщення бізнесу. Компанії відкривали нові офіси, виробничі майданчики та сервісні центри у відносно безпечніших областях. Працівникам потрібне житло, а компактні квартири зазвичай мають нижчу загальну орендну ставку.
Ужгород додатково відчуває вплив близькості до кордону та обмеженої площі забудови. У Львові важливу роль відіграють туризм, студентський попит і можливість подобової оренди. Івано-Франківськ приваблює відносно нижчою вартістю порівняно зі Львовом та близькістю до Карпат.
Ринок нерухомості заходу України також отримав значний обсяг інвестицій у нове будівництво. Проте введення будинків в експлуатацію потребує часу, а готові квартири з ремонтом залишаються дефіцитними. Саме за них орендарі та покупці конкурують найбільше.
Що потрібно знати перед купівлею маленької квартири
Площа 20–30 квадратних метрів може бути достатньою для однієї людини, але комфорт залежить від планування. Прямокутна кімната з великим вікном, окремою кухонною зоною та місцями для зберігання може бути зручнішою за більший, але погано спроєктований об’єкт.
Покупцеві варто перевірити, чи має приміщення статус квартири. На ринку зустрічаються апартаменти, переобладнані гуртожитки, нежитлові приміщення та частки у спільній власності. Для таких об’єктів можуть діяти інші тарифи на комунальні послуги та обмеження щодо реєстрації місця проживання.
Також потрібно оцінити якість вентиляції. У маленькому приміщенні швидше накопичуються волога, запахи та вуглекислий газ. Якщо кухня розташована поруч зі спальним місцем, без ефективної витяжки проживання може бути некомфортним.
До підписання договору варто замовити перевірку документів і технічного стану. Економія на юридичній консультації може призвести до значно більших витрат у майбутньому.
Якими залишаються перспективи компактного житла
Попит на оренду смартквартир, найімовірніше, залишатиметься високим у містах із великою кількістю студентів, переселенців, туристів і працівників, які живуть окремо. Невелика площа дає змогу знизити загальний платіж, хоча вартість одного квадратного метра часто є вищою, ніж у просторішому житлі.
Подальша динаміка цін залежатиме від безпекової ситуації, міграції населення, темпів будівництва та купівельної спроможності українців. Якщо пропозиція нових квартир збільшуватиметься, зростання може сповільнитися. Водночас готові об’єкти з ремонтом у зручних районах, ймовірно, залишаться затребуваними.
За п’ять років найбільший стрибок продемонстрував Івано-Франківськ, де оренда зросла на 217%, а ціна купівлі — приблизно в чотири рази. Найдорожчим містом для придбання маленької квартири став Львів із медіанною вартістю близько 2,4 мільйона гривень. У Києві таке житло коштує близько 1,8 мільйона, а оренда — приблизно 12 тисяч гривень на місяць.
Компактні квартири залишаються популярними, але вже не належать до безумовно дешевого сегмента. Перед орендою або купівлею потрібно оцінювати не лише загальну суму, а й ціну квадратного метра, юридичний статус, комунальні витрати та придатність житла для довгострокового проживання.
Раніше ми повідомляли, що Пенсійний фонд пояснив правила фізичної ідентифікації для пенсіонерів в Україні 2026.